發(fā)展住房租賃市場對房地產估價服務的需求
一、住房租賃市場的發(fā)展
1978年以來，我國房地產市場發(fā)展經歷了起步-調整-穩(wěn)定發(fā)展-調控階段。以成都市為例，2017年出臺多項“限購令”政策，以抑制房價的過快增長。同時在現(xiàn)階段，為解決滿足流動人口需求，加快房產“去庫存”，抑制房地產泡沫，加強和改善房地產市場調控，加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產市場秩序，促進房地產市場健康發(fā)展，政府提出培育和規(guī)范住房租賃市場，引導住房合理消費。
住房租賃在國外已發(fā)展成熟，我國于2000年已提出發(fā)展住房租賃市場，但是由于住房制度以及消費觀念的不同，我國住房租賃市場自2000年的《財政部、國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》提出以來，仍然處于起步階段。近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快城市住房壓力不斷增加，發(fā)展住房租賃市場刻不容緩，相繼出臺以下多項政策。
2016年《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），延續(xù)了新型城鎮(zhèn)化和建立、完善購租并舉之租房制度的政策框架，將住房租賃市場的發(fā)展視作推進供給側結構性改革重點任務之有序化解商品房庫存的重要手段。
2017年7月20日，住建部、國家發(fā)改委等九部委下發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房[2017]153號），選取了廣州、深圳、南京、杭州、成都等12個城市，首批開展住房租賃試點。
2017年8月3日，成都市城鄉(xiāng)房產管理局發(fā)布《關于創(chuàng)新要素供給培育產業(yè)生態(tài)提升國家中心城市產業(yè)能級的人才安居工程實施細則》，其中，最引人注目的政策是“租住由政府提供的人才公寓滿5年后，可申請按入住時的市場價格購買”。
2017年8月4日，成都市政府辦公廳發(fā)布《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》，全面開展住房租賃試點工作，鼓勵住房租賃消費。
2017年8月28日，國土資源部確定將在北京、上海、杭州、成都等13個城市開展試點，利用集體建設用地建設租賃住房。
成都市9月土地拍賣市場中的人才公寓用地和競自持政策，從土拍環(huán)節(jié)用實際行動響應號召，杭州市住房租賃監(jiān)管平臺于9月29日上線等種種跡象表明住房供應已從“重售輕租”轉向“租購并舉”，推進房地產供給側結構性改革和租賃住房市場發(fā)展。
二、REITs與住房租賃市場
REITs即房地產信托投資基金(Real Estate Investment Trust)實際上是一種證券化的產業(yè)投資基金，通過發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，進行投資組合，在有效降低風險的同時，通過將投資綜合收益按比例分配給投資者，從而使投資者獲取穩(wěn)定投資收益的一種基金，是房地產證券化的重要手段。
中國租賃市場發(fā)展滯后的重要原因在于，與產業(yè)化的商品房市場相比，租賃市場對于資本的吸引力不足。不管是企業(yè)拿地自持開發(fā)建設租賃住房，或是購買存量商品房改造經營，初期都需要龐大的資金投入。并且與傳統(tǒng)開發(fā)-銷售模式相比，出租經營模式的投資回收期限更長，因此，已不適用傳統(tǒng)的銀行等金融機構的抵押貸款作為開發(fā)資金的主要來源。
住房租賃的發(fā)展需要更加有效的融資和稅收體系來推動，盡管如今政府在稅收、產業(yè)政策等方面提供了政策支持，但在資金需求上仍受財力不足、融資渠道不暢、資本市場尚不完善、相關制度不健全等障礙制約。
政府為了更好的引入社會資本參與住房租賃建設，明確表示支持金融機構創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產品和服務，結合國外成功經驗，房地產信托投資基金將可能成為住房租賃發(fā)展的有效的金融支持，住房租賃市場的推動也為房地產信托投資基金帶來了發(fā)展的契機。
三、發(fā)展住房租賃市場對房地產估價的需要
房地產估價有助于為租賃市場建立完善的數(shù)據(jù)信息，為稅收環(huán)節(jié)及監(jiān)管機構提供依據(jù)，同時，隨著租購同權的實現(xiàn)，住房租賃備案系統(tǒng)的完善，為保證雙方利益，交易時需要進行房地產估價。
在房地產租賃市場，不僅需要對租金進行評估，而且租賃期間的租金調整，續(xù)租時重新確定租金水平的確定都需要房地產估價為交易雙方提供參考依據(jù)。
其中，成都市人才安居實施細則中提出，符合《成都市急需緊缺人才和高端人才目錄》中A、B、C、D類標準人才可申請租住由政府提供的人才公寓。租期為5年，租金標準由各區(qū)（市）縣政府（管委會）根據(jù)人才和項目情況，按照市場租金的一定比例確定。租住由政府提供的人才公寓滿5年后可申請按入住時的市場價格購買，購房后5年內不得出售。其中首次承租時市場租金的確定需要房地產估價機構評估，租賃期滿購買時需要房地產估價機構對人才公寓市場價值進行評估，并且是在未來某一時點評估過去某一時點（5年前）的價值的追溯性價值評估。因此，在可能的情況下，應在人才公寓入市時積極收集市場資料，做好市場調查，建立信息數(shù)據(jù)庫以備未來評估需要。
企業(yè)購買符合作為租賃住房或者政策允許經過改造符合租賃住房條件的存量商品房經營租賃住房的，交易時需要房地產估價機構評估投資價值。并且依據(jù)企業(yè)的必要投資回報率來作為收益法測算的參數(shù)，收益法的市場租金需要根據(jù)同類租賃住房的租金進行修正確定，同時，出租經營費用依據(jù)企業(yè)自身情況確定，以此來測算投資價值。
政府出讓土地中的租賃住房用地的評估，房地產企業(yè)可行性研究報告等，需要房地產估價機構出具評估報告。
四、租賃住房估價思路
租賃住房涉及房地產估價首先關注權益狀況，分析收益法、比較法、成本法的適用性。收益法測算重點關注未來租金的確定，有無稅收優(yōu)惠，增長率及報酬率的確定。在為經營企業(yè)確定租金提供參考依據(jù)的租金評估中，區(qū)位、裝修、管理品質、居住環(huán)境、配套設施等對租金的影響程度外，在租購同權這一概念提出后，需關注學位、戶籍等權利狀況，分析各個因素對租金的影響，最終做出客觀合理的判斷。
五、REITs與房地產估價
REITs的發(fā)展離不開房地產評估，房地產評估是REITs的定價基礎，在REITs的募集階段，為企業(yè)評估測算資金量，選擇籌資工具，測算物業(yè)收益；房地產投資信托的上市準備需要對標的物業(yè)背景研究、現(xiàn)狀評估及未來預測，并且對影響物業(yè)的各項宏觀因素、經濟因素及行業(yè)政策進行分析和預測，形成前期分析報告，為投資決策提供依據(jù)。在運作階段，所籌資金已投入房地產市場，此時需要對所投物業(yè)進行評估，以確定相應的回報。綜上，服務于REITs的房地產估價主要分為三個部分：房地產狀況評價、市場分析、房地產價值評估。其本質上與傳統(tǒng)評估報告內容是一致的，但在內容分析的深入度上有更高的要求，需要針對估價對象進行深入的分析測算，為投資決策提供參考依據(jù)。這也符合房地產評估業(yè)務往咨詢業(yè)務發(fā)展的需求，即不僅僅是為交易或者進行金融活動的需要而評估，而是為企業(yè)內部需要，同時，在開展此類評估業(yè)務的同時，也可從房地產等企業(yè)獲得較為可靠的一手資料，從而輔助評估業(yè)務的開展。
當然，新的機遇必然伴隨著新的挑戰(zhàn)，隨著新型業(yè)務的出現(xiàn)，對房地產估價人員來說除了在房地產估價及相關的建筑、物業(yè)管理方面要達到高水平的專業(yè)要求外，還需要具備一定的綜合能力，尤其與REITs發(fā)展密切相關的金融、財務、審計、法律甚至房地產營銷策劃等知識。因此，我們作為從業(yè)人員，唯有不斷的學習，以適應新形式的發(fā)展。
六、結語
至今為止，我國的房地產估價行業(yè)多服務于傳統(tǒng)的房地產評估業(yè)務中，近年不斷提出擴大業(yè)務范圍、尋找適應新形式新環(huán)境下的發(fā)展模式。在當今社會經濟發(fā)展的大環(huán)境下，作為國民經濟支柱產業(yè)的房地產投身變革之中，毫無疑問發(fā)展住房租賃市場對于房地產市場和城市發(fā)展乃至國民經濟有著重要意義，它對穩(wěn)定房地產價格、維護社會和諧具有重大影響。而房地產估價作為維持房地產價格穩(wěn)定發(fā)展的重要工具，面對當前房地產估價在住房租賃市場發(fā)展的各個階段中的作用提出思考，筆者就自己的認知發(fā)表相關看法，以期待引起大家的探討和思考。
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